|
Хотите купить, обменять, продать или просто сдать квартиру?
Опасайтесь – мошенников!
Граждане, стремясь
сэкономить на юридических услугах по сопровождению сделок, зачастую
попадая в неприятную историю, хотя и
вызывают сочувствие, но, в то же время, сами проявляют тем самым халатное отношение к своей
безопасности.
Вот тому реальный пример из архива судебной практики нашего
юридического отдела.
В 2009 году к нам обратился некий «Б» с просьбой об оказании
юридической помощи, пояснив, что квартиру
его родного брата «М», имеющего
слабость к употреблению спиртных напитков, вот уже целый месяц занимают
неизвестные люди и наотрез отказываются впускать в неё кого-либо,
утверждая о том, что являются законными владельцами.
После проведения досудебной подготовки история окончательно
прояснилась:
Некая чета А-вых,
руководствуясь тем, что их общий ребёнок уже вырос и собирается создать свою
семью, решили разменять свою 5-комнатную
приватизированную квартиру в центре Москвы на две 2-комнатные квартиры на окраине
города, для чего обратились в фирму «Ф», оказывающую риэлтерские услуги. В
результате квартира А-вых была продана и на вырученные деньги приобретены 2
квартиры: одна для супругов А-вых, другая для их сына «С».
В квартиру «С», после очередного запоя и вернулся ранее известный
нам «М» брат «Б».
Как выяснилось и подтвердилось, до 2009 г. собственником
квартиры, в которую вселился «С», был гражданин «М», злоупотреблявший алкоголем
и неоднократно замечаемый соседями по дому в компании подозрительных лиц, угощавших
его спиртным. В итоге квартира в 2009
г. была продана неким гражданином «Г»., действующим от
имени «М» по доверенности, удостоверенной нотариусом г. Москвы И., гражданину
«Т», у которого ничего не подозревавшая семья А-вых и приобрела ее при непосредственном
содействии риэлтерской фирмы «Ф».
Договор купли-продажи между «Т» и супругами А-выми выглядел вполне
законно: он был удостоверен нотариально, прошел государственную регистрацию,
составлен акт передачи жилого помещения. Поэтому А-вы, получив судебную
повестку с исковым заявлением от «М», сначала не поняли, в чем дело. Как
следовало из текста искового заявления, «М» никакой доверенности на «Г».
никогда не выдавал, подпись в доверенности не его, в связи с чем «М» просил
признать все совершенные с его квартирой сделки, в том числе и договор
купли-продажи, заключенный между «Т» и
супругами А-выми, недействительными.
Представляя интересы «М», соответствующим районным судом г.
Москвы, по нашей инициативе была назначена почерковедческая экспертиза, которая
пришла к выводу, что подпись в доверенности, удостоверенной нотариусом г.
Москвы И., действительно, выполнена не «М»., а другим лицом.
По заявлению А-вых органами внутренних дел района по факту
мошеннических действий с квартирой было возбуждено уголовное дело. Однако
вскоре оно, несмотря на очевидную причастность «Г»., «Т» и нотариуса И. к
совершению данного преступления, было приостановлено ввиду не установленности
лиц, совершивших мошенничество. В рамках же гражданского дела районный суд
признал все сделки со спорной квартирой недействительными и нам удалось вернуть
ее «М».
А вот супруги А-вы остались вообще ни с чем. Хотя суд в решении и
предписал взыскать в их пользу с «Т» 1
млн. руб. (такая сумма была указана в договоре купли-продажи, хотя реально со
слов А-вых квартира была приобретена в разы за большую сумму), получить даже
эти деньги им не с кого. «Т» оказался приезжим из ближнего зарубежья, без
официального источника доходов и постоянного места жительства.
Попробуем сделать юридический анализ этой ситуации и выяснить,
обоснованно ли суд принял решение и какие права в сложившейся ситуации имеют
супруги А-вы.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям
закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что
такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В
свою очередь п. 2 ст. 167 ГК РФ устанавливает, что при недействительности
сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (в
рассматриваемом случае квартира должна быть возвращена «М», а деньги – супругам
А-вым), в случае же невозможности возвратить полученное в натуре возместить его
стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не
предусмотрены законом.
Сомнений в ничтожности первой сделки, совершенной между «Г» и «Т», действовавшим по поддельной
доверенности от имени «М»., не возникает, так как в отношении нее существует
прямое указание закона, закрепленное нормами ст. ст. 182 и 183 ГК РФ: сделка,
совершенная одним лицом от имени другого лица при отсутствии полномочий
последнего не порождает никаких прав и обязанностей представляемого. Но можно
ли рассматривать как ничтожную последнюю сделку с квартирой, совершенную между
«Т» и супругами А-выми, в силу
несоответствия ее закону (ст. 168 ГК РФ)? Ведь на первый взгляд все
существенные условия, соблюдения которых требует закон при заключении подобных
сделок, в данном случае соблюдены.
Типичные нарушения закона при совершении сделок выделены
законодателем в качестве специальных оснований их недействительности. Таковыми,
в частности, согласно ст. 165 ГК РФ являются несоблюдение нотариальной формы
сделки, а в случаях, установленных законом, – требования о ее государственной
регистрации. В рассматриваемом случае оба эти основания для признания сделки
ничтожной отсутствуют.
Если же специальной нормы нет, то к сделке, независимо от
характера нарушения, допущенного при ее заключении, применяется вышеуказанная
общая норма, закрепленная в ст. 168 ГК РФ. Применение общей нормы при
рассмотрении подобных споров оправдано еще и потому, что в законе невозможно
оговорить последствия всех нарушений, которые могут быть допущены при
совершении сделок.
Такой же широкой трактовки придерживаются и суды. Поэтому
требования о признании недействительными как первой, так и второй сделок со
спорной квартирой, безусловно, подлежали удовлетворению.
Однако, остаётся ещё один вопрос: являются ли супруги А-вы
добросовестными приобретателями спорной квартиры?
Определение добросовестного приобретателя имеется в п.1 ст.302 ГК РФ
– это лицо, которое возмездно приобрело имущество у другого лица, не
зная (и не имея возможности знать) о том, что последний был не вправе отчуждать
данное имущество.
На наш взгляд, А-вы в данном случае, хотя и вызывают сочувствие,
не являются добросовестными приобретателями.
Вынося решения об отказе в удовлетворении исковых требований о
признании добросовестным приобретателем, суды исходят из того, что
добросовестный приобретатель, прежде чем заключить сделку, должен предпринять все
возможные усилия и меры для проверки ее законности. Например, А-вым следовало
бы обратить внимание на тот существенно важный момент, что в течение года
квартира перепродается уже второй раз. Однако они никаких усилий по проверке
чистоты квартиры не предприняли.
Кроме того, в договоре, заключенном между «Т» и А-выми, указана
сумма сделки в 1 млн. руб. вместо реально уплаченных 6 миллионов рублей, что
является не только непринятием мер предосторожности, но и одной из форм
уклонения от налогов, что также ставит под сомнение их добросовестность.
Но даже если предположить, что А-вы являются добросовестными
приобретателями, то в данном случае «М»
вправе был истребовать квартиру из их владения. В силу ст. 302 ГК РФ
настоящий собственник имущества, которое возмездно приобретено у лица, не
имевшего права его отчуждать, вправе истребовать это имущество от приобретателя
в случае, когда это имущество утеряно собственником или другим лицом, которому
имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или
другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Право на
предъявление иска об истребовании имущества от добросовестного приобретателя
имеют также титульные владельцы, например наследники умершего собственника
квартиры.
Представляется необходимым остановиться еще и на таком моменте.
Зачастую юристы смешивают такие основания недействительности сделки, как ее
несоответствие закону (ст. 168 ГК РФ) и совершение с целью, заведомо противной
основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ).
При этом второе основание недействительности рассматривается как
разновидность первого, характеризуемая особой общественной опасностью. На наш
взгляд, данные основания совершенно самостоятельны.
В частности, в рассматриваемом примере налицо все признаки сделки,
совершенной с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.
Однако в случае обращения «М» с иском о признании всех сделок с квартирой
недействительными на основании норм, предусмотренных ст. 169 ГК РФ, суд вряд ли
принял бы положительное решение, пока лица, виновные в мошенничестве с
квартирой, не будут осуждены приговором суда по уголовному делу и пока этот
приговор не вступит в законную силу. Кроме этого, необходимо иметь ввиду, что
схемы преступления мошенниками тщательно отработаны, поэтому похитителям обычно
удается избежать уголовной ответственности.
Подводя итоги, хочется дать
покупателям жилья на вторичном рынке недвижимости несколько советов, которые,
надеемся, помогут им избежать участи А-вых.
1.
Присмотрев квартиру, выясните вначале ее историю: сколько раз квартира
продавалась и в течение какого периода времени, кто были ее предыдущие
владельцы (их социальный статус, дееспособность).
2.
Обязательно лично пообщайтесь с продавцом и членами его семьи и уточните, не
было ли каких-либо судебных споров с квартирой, а если были, то сколько времени
прошло с того момента.
3. Если
квартира получена по наследству, выясните, есть ли другие наследники. Бывает,
что продаваемое жилье получено недобросовестным наследником по поддельному
завещанию или путем сокрытия этого имущества (или смерти наследодателя) от
остальных наследников, поэтому такой продавец старается побыстрее избавиться от
незаконно присвоенного имущества.
4.
Указывайте в договоре реальную сумму, за которую вы приобретаете квартиру.
Наиболее надёжным и безопасным, безусловно, было бы обращение за
помощью к профессиональным юристам, имеющим специальные познания и опыт в этой
области и оказывающим услуги по сопровождению сделок с недвижимостью http://zakon1.ucoz.ru/publ/konsultacii/zaochnye_i_onlajn_konsultacii/1-1-0-3
|
